淺論我國房地產(chǎn)投資信托
來源： 時(shí)間：2006-11-07
摘要：本文結(jié)合房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展情況，指出了其存在的一些問題，同時(shí)提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的政策性建議。
關(guān)鍵詞：信托,房地產(chǎn)業(yè)
目前，隨著我國房地產(chǎn)金融體系的逐步完善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、房地產(chǎn)投資功能的日益顯現(xiàn)，雖然作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金已開始活躍。但是人們對房地產(chǎn)投資信托的理解仍然存在著很大的分歧。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。
1、我國房地產(chǎn)信托的引入
我國現(xiàn)有的投資基金全部是證券投資基金，而屬于產(chǎn)業(yè)基金的房地產(chǎn)投資基金由于產(chǎn)業(yè)基金法律遲遲不能出臺，還處于禁區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資。但實(shí)際上，我國從90年代初就出現(xiàn)了投資基金，且發(fā)展很快。到1994年，全國共發(fā)行了70多只基金。這些投資基金都是綜合的，既投資房地產(chǎn)，也投資實(shí)業(yè)和證券，基本處于無序狀態(tài)。由于當(dāng)時(shí)對房地產(chǎn)業(yè)的整頓，大部分投資于房地產(chǎn)的錢都沉淀了，因此，1994～1997年基金業(yè)處于暫停階段。1997年 11月國務(wù)院頒布《證券投資基金管理暫行辦法》，至此之后證券投資基金進(jìn)入規(guī)范發(fā)展。而對于產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立與運(yùn)作爭議較大，始終沒有得到國家的批準(zhǔn)。房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的重要成員。與產(chǎn)業(yè)基金的命運(yùn)息息相關(guān)。因此也沒有建立起來。2003年9月20日，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持籌備發(fā)起的中國第一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金——住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金宣告正式成立，但精瑞基金的注冊地在香港。
2003年6月，“121號文”出臺后，央行房地產(chǎn)信貸政策收緊，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機(jī)遇。同時(shí)，信托自己的優(yōu)勢也對房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。信托方式相對銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。在供給方式上更加靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目，設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式提升房地產(chǎn)業(yè)績，從而增加了市場供需雙方的選擇空間。作為房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主體之一的信托公司推出了近百個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如“北京三環(huán)新城”信托項(xiàng)目、“太陽星城”信托項(xiàng)目、“金融街寫字樓項(xiàng)目貸款”信托項(xiàng)目、“法國歐尚天津第一店”信托項(xiàng)目、“宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用房”信托項(xiàng)目、“第一城”產(chǎn)權(quán)投資項(xiàng)目、“時(shí)代奧城”信托項(xiàng)目、“愛建新城”信托項(xiàng)目等，其中“法國歐尚天津第一店”信托項(xiàng)目被媒體稱為是“準(zhǔn)REITs”，但事實(shí)上這些信托產(chǎn)品與國外的REITs有很大的差別，它們還只是一種不成熟的、初級的、過渡的金融產(chǎn)品，存在很多產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的弊端，例如絕大多數(shù)都是單一的信托計(jì)劃針對單一的項(xiàng)目，無法通過組合投資的方式來有效分散投資的風(fēng)險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)投資信托發(fā)展意義
實(shí)踐證明，我國引入房地產(chǎn)投資信托基金有著非常重要的作用。首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動(dòng)，也參與二級市場活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力，提高金融體系的安全性。再次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個(gè)市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯(cuò)配矛盾。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。
3、目前我國房地產(chǎn)信托投資存在的問題
目前我國信托業(yè)所暴露出來的問題集中在兩大環(huán)節(jié)：一是決策管理環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)為戰(zhàn)略目標(biāo)不明確、治理機(jī)制不健全、決策流程不科學(xué)等；二是業(yè)務(wù)經(jīng)營環(huán)節(jié)，主要是表現(xiàn)為挪用信托財(cái)產(chǎn)、對信托客戶承諾或變相承諾保底受益、不規(guī)范的關(guān)聯(lián)交易和信息披露、突破集合資金信托不得超過200份合同的限制、異地經(jīng)營集合資金信托業(yè)務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)管理不到位等。
由于投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的信托項(xiàng)目，大多采用信托貸款方式，按照原規(guī)劃，期滿時(shí)可由銀行信貸資金置換，信托資金可以安全退出。但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，信托公司未曾預(yù)料到銀行信貸資金的投放也受到限制，使得眾多信托資金集合產(chǎn)品出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，有的甚至出現(xiàn)支付風(fēng)險(xiǎn)。保護(hù)委托人利益成為迫切現(xiàn)實(shí)需要。
一方面，由于利益的驅(qū)動(dòng)，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時(shí)，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產(chǎn)信托融資操作過程中出現(xiàn)許多法律規(guī)避行為，如信托投資公司利用分解項(xiàng)目的方法將原本一個(gè)項(xiàng)目分解為若干項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)”的限制；如信托計(jì)劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證；如信托計(jì)劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點(diǎn)后第2-3位等等。上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策，對于非專業(yè)知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴作出投資決策—購買該信托產(chǎn)品。而且法律規(guī)避行為無疑為監(jiān)管部門的工作帶來難度，為中國本來就不成熟的信托市場加大了風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，現(xiàn)有法律規(guī)范對委托人利益的法律保護(hù)和不足。我國現(xiàn)有的法律規(guī)范在保護(hù)委托人利益方面存在以下缺陷：一是缺乏信息披露制度，委托人的權(quán)利形同虛設(shè)；二是信托業(yè)法缺位；三是信托財(cái)產(chǎn)之追及性不徹底、缺乏可操作性規(guī)定；四是實(shí)施監(jiān)管的法律依據(jù)效力層次低，且缺乏全方面的系統(tǒng)的監(jiān)管體系；五是信托企業(yè)信用法律制度缺乏，誠信缺乏。
4、房地產(chǎn)投資信托發(fā)展政策建議
(1)為我國REITs進(jìn)入實(shí)施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。在美國，房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定。健全法規(guī)并與國際接軌已成了發(fā)展信托業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。我們要建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。而要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。另外，我國還可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。
(2)培育REITs組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。房地產(chǎn)投資信托基金必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。在美國房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。權(quán)益型有限期、自我償付式REITs的資金來源中很重要的一部分也應(yīng)是機(jī)構(gòu)投資者的資金，像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的資金。但事實(shí)上，我國目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對于權(quán)益型有限期、自我償付式REITs的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢在必行。
(3)完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，積極促進(jìn)基金業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。從國外基金市場發(fā)展看，信息越公開，基金市場越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，促使大家在信息公開情況下，從事房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作，促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資信托基金的順利發(fā)展。
(4)建立信托企業(yè)信用制度。建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場的誠信，保證信托市場的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)；建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。
(5)健全信息披露制度。有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等，在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司治理信息，并在會計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。
5、結(jié)論
房地產(chǎn)業(yè)和稀缺資源土地緊密關(guān)聯(lián)，歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)業(yè)是容易積累財(cái)富的行業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現(xiàn)，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會。對于房地產(chǎn)所有者來說， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。 REITs使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時(shí)回籠資金，投資于其他開發(fā)項(xiàng)目，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。而從戰(zhàn)略角度來說， REITs將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向。
為此，房地產(chǎn)投資基金對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有非常積極的意義，而且其作為有效的金融投資手段可以活躍和刺激我國金融市場，作為融資手段又可以推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，通過房地產(chǎn)投資基金來發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)以及以基金方式投資房地產(chǎn)已經(jīng)取得了相當(dāng)部分業(yè)界人士和投資者的共識，房地產(chǎn)投資基金的產(chǎn)生是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必然趨勢。
作者：中國建設(shè)銀行山東威海分行 王曉燕
(xintuo摘自《 中國房地產(chǎn)金融》)